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谈谈法国房地产市场

时间:2018-08-29 16:25:32   作者:零号招商加盟网   来源:   阅读:62   评论:0
内容摘要:看着国内房价屡创新高,笔者忍不住跟你说说法国的房地产市场。以下内容是笔者之前与法国地产私募基金管理者、房地产上市公司投资者关系官以及找房遇到的7个中介的交流所总结完成,最近又做了一些补充。1、商业地产投资全法国商业地产投资在2015年达到248亿欧元。办公楼依旧是最吸引人的投资,......

看着国内房价屡创新高,笔者忍不住跟你说说法国的房地产市场。以下内容是笔者之前与法国地产私募基金管理者、房地产上市公司投资者关系官以及找房遇到的7个中介的交流所总结完成,最近又做了一些补充。

 

 

1、商业地产投资

 

全法国商业地产投资在2015年达到248亿欧元。办公楼依旧是最吸引人的投资,交易金额高达173亿欧元,较上年增长20%。投资者非常关注地产的位置,更青睐成熟的商业圈。零售地产(包括购物中心、超市、商铺等)贡献了52亿交易额,但是较上年却有32%的下降。其中,大型购物中心占交易额的43%。物流地产交易增长迅速,全年交易达19亿欧元,增速55%。

 

从具体区位来看,大巴黎地区依旧是投资重点。总交易额达到193亿欧元,占全法国投资额的78%。就投资收益来看,2015年中央商务区办公楼投资由年化收益率4%下降至3.25%,而此类投资在2008年收益高达8%以上。零售地产的投资回报下降到3%以下。相对来讲,仅有物流地产能够维持令人满意的6%的投资回报。

 

就投资者而言,法国本地投资者仍然是主力军,占比60%的投资。在海外投资者中,英国和德国贡献了其中40%的交易额,北美投资以18%位居第二。偏爱地产的亚洲投资者的投资有所下降,从4%下降到3%。在投资者类型中,投资基金和保险公司位居前两位,分别贡献了67亿欧元和60亿欧元。

 

2、住宅地产投资

 

全法的住房价格在2015年微幅上涨0.5%,终于扭转了连续三年下跌的尴尬局面(2012-2014年的跌幅分别是2.5%、2.7%和2.1%)。2016年6月份巴黎地区的平均房价为8000欧元每平,较2012年的最高纪录8460欧元下降了5.4%。

 

得益于处于历史地位的贷款利率(平均2%左右),二手房的交易量在2015年超过80万套,上升了16%。巴黎核心地段房价抗跌能力较强,具有很好的保值功能。就租金回报率而言,在综合考虑了公证费、中介费、维修费以及其他税费后,一套巴黎核心区域的住宅年化收益率大概在4%左右。越是小户型,在租赁市场上越是抢手,断租的可能性也越低。

 

由于小巴黎地区寸土寸金,停车位供不应求,很多聪明的投资者也把注意力放到了购买并出租停车位上。核心地区回报可达8%左右。法国房产中介遍布城市的大街小巷,足见房屋买卖和租赁在当地有着旺盛需求。又因为中介费往往是月租金的两倍或者是买卖房产总价的1%,诱人的收入吸引了大量房产经纪商参与其中。

 

3、笔者的投资建议

 

对于国内资金充裕的土豪来讲,直接投资中意的房产当然是很好的选择,特别是对于那些希望移民国外并有所住处的人来讲,这甚至是唯一选择。但是直接投资也有不可回避的问题。首先是投资额较大,小巴黎一套70平米的公寓,至少400万人民币以上,对于在国外没有长期正式工作的投资者来讲,不可能靠银行贷款,一次性交清房款压力较大。另外,由于缺乏相关专业知识,在房屋的挑选上可能会走不少弯路。最后,购房时缴纳的占房价的8%的公证费和每年的维护费也是不小的负担。

 

如果你仅想参与投资但没有居住需求,有两种方式可以选择。首先,你可以直接购买房地产公司股票。这些公司与国内的房地产公司不同,主营业务是购买并经营各种地产从而获得稳定的收入。当你购买了此类公司的股票,就相当于间接投资了包括办公楼、旅馆、学生公寓、仓储等一揽子地产项目。优点是起点低而且流动性较好,需要用钱时可随时卖出股票。另外,这种集合投资较为分散,且管理人往往具备较强的专业知识,会侧重投资于能够产生稳定现金流的多个地产项目,总体来讲风险较小。但缺点是会受到股票市场大气候的影响,股票价值总会与背后的地产价值有所偏差。

 

另外,你可以考虑封闭式基金,这种基金一般起点较高,大概10万欧元以上。投资期限要求5年甚至更长,所以流动性较差。但是由于拥有宽裕的投资期,管理人会投资一些有增值潜力的地产(以商业地产为主),经过改建或者装修后投入运营,等待其产生稳定现金流后择机高价卖出,实现可观的投资收益。一些成功的私募基金能创造每年50%的投资回报。


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